Onder in de la: parlementair onderzoek huizenprijzen

Het is geen geheim dat er een tekort is aan woningen in Nederland. De overheid schat dat er op dit moment een woningtekort is van zo’n 315.000 woningen en dat dit tekort nog verder zal oplopen tot 326.000 woningen in 2025. Om dit tekort op te vangen presenteerde de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Hugo de Jonge, in maart 2022 een ambitieus plan voor de woningbouw: tegen 2030 moeten er 900.000 woningen bij zijn gekomen. Kortom, het kabinet zoekt de oplossing voor het huizenprobleem vooral aan de aanbodkant. En dat terwijl het kabinet-Rutte II al in 2013 geadviseerd werd ook stevig in te grijpen op de vraagkant om zo de huizenproblematiek het hoofd te bieden.

Het Parlementaire Onderzoek naar Huizenprijzen onderzocht hoe de huizenprijzen zich ontwikkelden in de periode 1995 tot en met 2012 en welke factoren hierbij de grootste invloed hebben gehad. Conclusie: de Nederlandse huizenprijzen zijn tussen 1995 en 2012 exponentieel gestegen met 250% waarbij de disbalans tussen vraag en aanbod de voornaamste factor is. Maar in tegenstelling tot de huizenbouwgekte van het tegenwoordig demissionaire kabinet, komen de leden van dit onderzoek tot de conclusie dat met name de ruime financieringsmogelijkheden een te grote vraag veroorzaken. Een vraag die niet in verhouding staat tot reële groeiramingen van het huizenaanbod, noch tot de financieringsrisico’s die dit met zich meebrengt voor de huishoudens. Alleen een relatief grote toevoeging van nieuw woningaanbod zou het niveau van de huizenprijzen iets naar beneden kunnen drukken op regionaal niveau, zo stellen de leden. Met andere woorden: het is met name de vraagkant die aangepakt moet worden.

In het rapport komt naar voren dat het eigen vermogen en inkomen van de consument in combinatie met de financieringsmogelijkheden de voornaamste bepaler van de woningvraag is. Verruiming van de leenmogelijkheden zoals een lage rente en relatief soepele hypotheekvoorwaarden doen de vraag naar woningen stijgen. In dat opzicht heeft de lage rente van het afgelopen decennium, welke geïnitieerd werd door de ECB met als doel om uitgaven te stimuleren, niet geholpen. Maar ook het Nederlandse beleid liep scheef: waar de jubelton werd verkocht als een maatregel om een nieuwe impuls te geven aan de woningmarkt, lijkt het effect ervan met name een stijging in de woningprijzen: wanneer een deel van de consumenten aanzienlijk meer liquide middelen kan besteden, stijgen de prijzen, zo ook die van huizen.

De ruime financieringsmogelijkheden hebben nog een ander nadelig effect gehad, zo blijkt uit het onderzoek. Door sterk oplopende prijzen is woningbezit een investering geworden, niet alleen voor de consument, maar ook voor woningbouwcorporaties. De leden van de onderzoekscommissie constateren dat de gerealiseerde woningbouw in de periode 1995-2012 met name heeft gediend om het hogere segment van de consumenten te bedienen; hier zijn immers de winsten te behalen. En een ander nadelig effect dat aan bod komt in het rapport: door stijgende woningprijzen bleven mensen langer in hun huurwoning wonen waardoor ook hier de prijzen enorm stegen, zoveel zelfs dat de commerciële huur zichzelf uit de markt heeft geprijsd: immers wie het kon betalen, ging over tot kopen.

Naar aanleiding van het rapport lijkt er weinig actie ondernomen te zijn. De hypotheekrenteaftrek werd doorgezet, de jubelton nog maar recentelijk afgeschaft en pas sinds kort wordt er gepraat over nationale sturing op de woningmarkt. Waar de gemiddelde verkoopprijs van een woning in 2015 nog €230.194 bedroeg, was deze in 2022 gestegen tot €428.591. De benadeelden? Starters en mensen met een lager inkomen. En dan met name die groep die buiten de inkomensgrens van de sociale huur valt.

Hoewel een stevigere ingreep op het aanbod zeker een deel van de oplossing kan bieden, lijken we te zijn beland in een cyclus waarbij de consument de stijgende woningprijzen niet bij kan benen. Terwijl de stijgende rente de huizenmarkt de afgelopen maanden iets heeft doen afkoelen, lijkt dit vooral van tijdelijke aard. Inmiddels komen de eerste signalen over stijgende huizenprijzen en een toenemende druk op de woningmarkt alweer in het nieuws. Zolang een zittend kabinet de vraagkant niet effectief aan zal pakken, wordt wonen straks een luxe voor alleen de meest vermogenden in ons land terwijl de huur alleen nog mogelijk is voor de allerarmsten. Intussen moeten de inkomensgroepen daartussen zich toeleggen op het betalen van torenhoge huren waardoor sparen voor een huis nog moeilijker wordt.

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *